Минфин России обобщил вопросы, связанные с отражением изменения ставки НДС в учете договоров аренды по МСФО (в контексте МСФО (IFRS) 16). Разъяснения помогают определить, меняется ли сумма обязательства по аренде (у арендатора) и чистой инвестиции в аренду (у арендодателя), а также как учитывать перераспределение платежей при сохранении общей суммы возмещения по договору.

Ключевые ситуации и подходы

1. Арендный платеж без НДС не меняется

Если сумма арендного платежа (без учета НДС) остается прежней по условиям договора либо допсоглашение увеличивает только сумму НДС, не затрагивая прочие условия, то обязательство по аренде у арендатора и чистая инвестиция в аренду у арендодателя не изменяются. Причина — сумма арендных платежей, включенная в расчет этих показателей, остается прежней.

2. Общая сумма возмещения по договору (включая НДС) не меняется

Если стороны сохраняют общую сумму возмещения по договору (включая НДС), а увеличение НДС компенсируется уменьшением арендного платежа, Минфин выделяет разные варианты учета — в зависимости от условий договора.

• В договоре предусмотрен механизм перераспределения суммы при изменении НДС

Реализация такого механизма не считается модификацией договора аренды, даже если изменение ставки оформлено допсоглашением. У арендатора изменение арендных платежей отражается как переоценка обязательства по аренде с дисконтированием пересмотренных платежей по первоначальной ставке дисконтирования; эффект отражается как уменьшение балансовой стоимости актива в форме права пользования.

У арендодателя МСФО (IFRS) 16 не содержит прямых указаний по переоценке чистой инвестиции в аренду в такой ситуации. Поэтому арендодатель должен закрепить подход в учетной политике. В качестве примеров Минфин приводит варианты, включая пересчет балансовой стоимости чистой инвестиции с использованием первоначальной ставки дисконтирования с отражением эффекта в прибыли/убытке, либо пересчет ставки, предусмотренной договором, без пересчета чистой инвестиции.

• В договоре нет механизма перераспределения суммы при изменении НДС

Если исходные условия договора не содержат такого механизма, то организации следует разработать учетную политику и определить порядок учета изменения ставки НДС. Возможны подходы, при которых изменение рассматривается как реализация фактически подразумеваемого механизма перераспределения (аналогично п. 2.1), либо как модификация договора аренды. При признании изменения модификацией арендатор пересчитывает обязательство по аренде с применением пересмотренной ставки дисконтирования и корректирует балансовую стоимость актива в форме права пользования; арендодатель пересчитывает чистую инвестицию в аренду, используя первоначальную ставку дисконтирования (если иных изменений в договоре нет).

Если допсоглашение заключено после отчетной даты и лишь формализует соглашение сторон, фактически существовавшее на отчетную дату, оно не рассматривается как модификация договора аренды.

3. В каком периоде отражать последствия изменения ставки НДС

Минфин указал, что последствия изменения ставки НДС в ситуациях, описанных выше, отражаются в консолидированной финансовой отчетности за 2025 год. Если изменение ставки НДС квалифицировано как модификация договора аренды, датой модификации для целей учета считается дата принятия Федерального закона № 425‑ФЗ — 28 ноября 2025 года.

Минфин также отметил, что с указанными разъяснениями целесообразно ознакомиться и организациям, применяющим ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».

Экспертный комментарий: что сделать компании на практике

Разъяснения Минфина особенно важны для групп, готовящих МСФО‑отчетность по IFRS 16, а также для компаний, которые применяют ФСБУ 25/2018 и используют аналогичную логику расчета обязательств/активов по аренде. Чтобы пройти переходный период без методологических ошибок, рекомендуем:

• Провести инвентаризацию действующих договоров аренды и выделить контракты, где изменение ставки НДС влияет на структуру платежей.
• Разделить договоры по сценариям: (а) платеж без НДС не меняется; (б) общая сумма с НДС сохраняется за счет перераспределения.
• Проверить, предусмотрен ли в договоре механизм перераспределения и как он оформлен (условия договора/допсоглашения/переписка).
• Для арендаторов: при необходимости подготовить переоценку обязательства по аренде и корректировку актива в форме права пользования, зафиксировав применяемую ставку дисконтирования согласно выбранному сценарию.
• Для арендодателей: закрепить выбранный подход в учетной политике (особенно по учету переоценки чистой инвестиции в аренду) и обеспечить единообразие применения.
• Отразить последствия в правильном периоде: при квалификации как модификации учитывать дату 28.11.2025 как дату модификации для целей учета.
• Заранее обсудить выбранные подходы с аудиторами и подготовить пакет обоснований (условия договора, расчеты, раскрытия, ключевые суждения).